반전세 전월세전환율 계산법과 보증금 지키는 법정 상한선 기준
기존 전세를 반전세로 돌릴 때 법정 전월세전환율 상한선은 기준금리에 2.0%를 더한 연 4.5%입니다. 집주인이 시세를 내세워 5~6%를 요구해도 재계약 시에는 이를 초과해 낼 의무가 없습니다.
만기가 다가오면 집주인에게서 문자가 옵니다. 보증금을 일부 내어줄 테니 월세로 전환하자는 식입니다. 덜컥 겁부터 납니다. 전세 사기 우려로 목돈을 줄이고 싶던 참이라 반전세가 솔깃하지만, 집주인이 부르는 액수가 맞는지 확신이 안 섭니다. 계산기부터 두드려야 합니다. 주변 부동산 말만 믿고 계약서에 도장을 찍었다가는 매달 통장에서 십수만 원씩 아까운 돈이 줄줄 새어 나갑니다.
지난달 지인도 비슷한 연락을 받았습니다. 임대인이 보증금 2억을 돌려주는 조건으로 월 100만 원을 불렀습니다. 얼핏 들으면 그럴싸하지만, 법률 기준을 따져보면 완전히 바가지입니다. 공식을 모르면 당합니다.
주택임대차보호법 산정 한도
세입자를 보호하기 위해 법은 전환 비율에 단단한 빗장을 걸어두었습니다. 주택임대차보호법 제7조의2를 보면 임대인이 마음대로 월세를 올리지 못하도록 산정률 상한선을 규정합니다.
- 대통령령으로 정하는 연 10%의 단독 비율
- 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율(연 2.0%)을 더한 비율
법은 둘 중 더 낮은 수치를 적용하도록 못 박았습니다. 기준금리 2.5% 상황에서 둘째 항목을 계산하면 4.5%가 나옵니다. 10%보다 훨씬 낮습니다. 따라서 적용되는 상한선은 정확히 4.5%입니다.
다만 적용 범위를 똑똑하게 알아야 합니다. 이 상한선은 살던 집에서 계약을 연장하거나 계약갱신청구권을 쓸 때만 강제됩니다. 다른 곳으로 이사 가면서 새로 계약서를 쓸 때는 적용되지 않습니다. 신규 계약은 집주인과 세입자가 합의하는 시장 시세가 우선합니다. 이 대목을 헷갈리는 분들이 많습니다.
실전 공식과 지출 비교
수식은 단순합니다. 보증금을 낮춘 만큼의 차액에 4.5%를 곱하고 12달로 쪼개면 끝납니다.
숫자로 직접 보면 차이가 더 피부에 와닿습니다. 전세 5억 원짜리 아파트를 보증금 3억 원에 월세로 돌리는 경우를 보겠습니다. 전환 대상 금액은 2억 원입니다.
| 구분 방식 | 적용 전환율 | 월 납부액 | 2년 누적 지출 |
|---|---|---|---|
| 임대인 요구 (시세 주장) | 연 6.0% | 100만 원 | 2,400만 원 |
| 법정 상한 기준 | 연 4.5% | 75만 원 | 1,800만 원 |
| 실제 차액 | -1.5%p | 매월 25만 원 절약 | 총 600만 원 차이 |
매달 25만 원이면 2년 동안 600만 원입니다. 작은 돈이 아닙니다. 법을 모르면 고스란히 남의 주머니로 들어갑니다. 부동산 중개업소에 가기 전 미리 계산 결과를 메모지에 적어가야 협상에서 밀리지 않습니다.
재계약 시 꼭 챙길 안전장치
월세 금액만 맞췄다고 안심하면 곤란합니다. 돈이 오가는 계약인 만큼 종이 한 장, 도장 하나에도 순서가 있습니다.
1. 종전 전세계약서 보관
새 계약서를 썼다고 예전 전세계약서를 버리는 분들이 더러 있습니다. 큰일 납니다. 처음에 받아둔 확정일자의 대항력 순위를 유지하려면 구 계약서와 신 계약서를 나란히 보관해야 합니다. 주민센터에 가서 감액된 새 계약서에도 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전합니다.
2. 갱신권 행사 문구 명시
특약란에 짤막한 한 줄을 꼭 넣어야 합니다. 본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 재계약임을 명시하십시오. 이 문구가 없으면 나중에 임대인이 묵시적 갱신이나 신규 합의라고 억지를 부릴 때 입증하기 까다롭습니다.
3. 당일 등기부등본 열람
보증금 일부를 계좌로 돌려받는 당일 아침에 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 떼봐야 합니다. 700원이면 확인합니다. 그 사이에 집주인이 대출을 더 받았거나 압류가 들어온 게 없는지 확인하는 습관이 내 남은 보증금을 지켜줍니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약 도중에 집주인이 일방적으로 반전세 전환을 통보하면 따라야 하나요?
전혀 따를 이유가 없습니다. 임대차 계약 기간 중에는 양쪽 합의 없이 계약 조건을 바꿀 수 없습니다. 만기까지 기존 전세 조건 그대로 거주할 권리가 보장됩니다.
Q. 이미 상한선을 넘겨 월세를 더 냈는데 돌려받을 방법이 있습니까?
돌려받을 수 있습니다. 법정 한도를 넘겨 지급한 월세는 법적으로 부당이득입니다. 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 민사 소송을 통해 초과분을 반환 청구하면 됩니다.
Q. 임대사업자 등록 주택도 동일한 기준이 적용되나요?
등록임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 별도의 렌트홈 계산식을 따릅니다. 다만 상한선 기준은 일반 주택임대차보호법보다 더 엄격하게 관리되므로 렌트홈 계산기를 활용해 검증하는 것이 정확합니다.
전세를 월세로 돌리는 흐름은 당분간 계속될 수밖에 없습니다. 하지만 기준을 알고 대화하는 사람과 모르고 끌려가는 사람의 지출 격차는 큽니다. 계약 갱신 연락이 왔다면 감정적으로 다투지 말고 법정 산식을 문자로 정중하게 전달해 보십시오. 기준을 아는 세입자에게 무리한 월세를 고집하기는 어렵습니다.
